Im Bauträgerkaufvertrag verpflichtet sich der Bauträger zur Übertragung eines Grundstücks und zur schlüsselfertigen Errichtung eines Wohngebäudes auf dem Grundstück. Das Kaufobjekt selbst kann daher vor Abschluss des Kaufvertrages nicht besichtigt werden, es sei denn, der Bau ist bereits fertiggestellt. Gegenüber einem „normalen" Grundstückskaufvertrag ergeben sich einige Besonderheiten.
Eine wichtige Rolle spielen daher beim Bauträgervertrag neben den rechtlichen Regelungen die technischen Unterlagen. Dazu gehören zum einen die Baubeschreibung und zum anderen die Baupläne. Diese Unterlagen werden entweder als Anlage dem abzuschließenden notariellen Kaufvertrag beigefügt oder aber sie sind bereits zur Vorbereitung der späteren Kaufverträge in einer gesonderten notariellen Urkunde niedergelegt worden. In jedem Fall sollten Sie auch diese Unterlagen vor dem Vertragsschluss durchschauen.
Hinsichtlich der Fälligkeit des Kaufpreises sowie der Absicherung des Käufers sind die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung, einer Ausführungsverordnung zur Gewerbeordnung, zu beachten. Der Gesetzgeber schreibt zum Zwecke des Verbraucherschutzes vor, dass der Kaufpreis in einzelnen Raten nur entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt gezahlt werden darf und bestimmte weitere Sicherungen vorliegen müssen.
Diese Regelungen im Bauträgervertrag können bezüglich des Zahlungsplanes etwa wie folgt lauten:
Der Kaufpreis ist wie folgt zu entrichten/ Zahlungsplan:
Die Höhe der vom Käufer zu zahlenden raten legt der Verkäufer nach seinem freien Ermessen entsprechende dem tatsächlichen Bauablauf fest, wobei er sie nur aus den nachgenannten Vom-Hundert-Sätzen zusammensetzen und in höchstens sieben Teilbeträge anfordern darf:
| a) |
Nach Beginn der Erdarbeiten |
30,0% |
| b) |
Nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten |
28,0% |
| c) |
Für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen |
5,6% |
| d) |
Für die Rohinstallation der Heizungsanlagen |
2,1% |
| e) |
Für die Rohinstallation der Sanitäranlagen |
2,1 % |
| f) |
Für die Rohinstallation der Elektroanlagen |
2,1% |
| g) |
Für den Fensterbau, einschließlich der Verglasung |
7,0% |
| h) |
Für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten |
4,2% |
| i) |
Für den Estrich |
2,1% |
| j) |
Für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich |
2,8% |
| k) |
Nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe |
8,4% |
| l) |
Für die Fassadenarbeiten |
2,1% |
| m) |
Nach vollständiger Fertigstellung |
3,5% |
Sofern einzelne dieser Leistungen nicht anfallen, ist der jeweilige Vom-Hundert-Satz auf die Übrigen sieben Raten zu verteilen.
Weiteres zur Abwicklung:
Im Bauträgervertrag können auch die einzelnen sieben Raten aus den genannten 13 Gewerken a) bis m) tatsächlich genannt und aufgeführt sein. Dies bietet sich an, wenn der Bauablauf schon feststeht.
Bezüglich des Bauablaufes und der damit verbundenen Reihenfolge der Ratenzahlung ist vom Gesetzgeber keine feste Abfolge vorgeschrieben. Vielmehr können einzelne Raten in beliebiger Reihenfolge gemäß dem Baufortschritt zusammengezogen werden. Je nach Bauablauf und Baufolge kann der Bauträger aus den 13 Gewerken sieben Zahlungsstufen bilden. Die Raten des Zahlungsplanes dürfen jedoch nicht überschritten werden(nicht mehr als sieben). Jede Unterschreitung zugunsten des Käufers ist aber zulässig (z.B. 5 Raten). Gleichermaßen dürfen einzelne Raten nicht aufgespalten werden. Diese gilt für jede der einzelnen 13 Zahlungsstufen in sich, aber auch für die Hieraus zu bildenden sieben Raten.
Setzt sich eine der sieben Raten aus mehreren Gewerken zusammen, so kann diese Rate nur angefordert werde, wenn alle darin enthaltenen oder zusammengefassten Leistungen erbracht sind.
Soweit die Vormerkung noch nicht eingetragen ist, kann der Verkäufer als Sicherheit für die vom Käufer geleisteten Zahlungen eine Bürgschaft gemäß §7 Makler- und Bauträgerverordnung stellen. Entsprechende Regelungen werden in diesem Falle in den Vertag aufgenommen. Eine solche Art der Abwicklung ist für den Verkäufer teuer, da die Bürgschaft zusätzliche Kosten verursacht. Sie kann aber angebracht sein, wenn sich der Grundbuchvollzug (Anlegen der Wohnungsgrundbücher, Eintragung der Vormerkung usw.) verzögert, mit dem Bau aber bereits begonnen wurde.
Die Freistellungserklärung ist eine der wesentlichen Zahlungsvoraussetzungen, falls der Grundbesitz des Verkäufers noch belastet ist. Es handelt sich um eine Erklärung der Bank, die Lastenfreistellung seitens des Verkäufers zusichert und dem Käufer ausgehändigt werden muß.
Der Bauträgerkaufvertrag enthält des Weiteren u.a. Regelungen zu folgenden Fragen, die für Sie als Käufer wichtig sind:
- Bis zu welchem Zeitpunkt muss der Bau fertiggestellt sein?
- Welche Rechte stehen Ihnen zu, wenn nach der Fertigstellung Baumängel
auftreten?
Hintergrund und Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar bei der Beurkundung.
Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.
In der Regel enthalten die Grundschuldbestellungsurkunden Vereinbarungen über die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz und das persönliche Vermögen des Darlehensnehmers.
Die Beurkundung einer solchen Erklärung verschafft der Gläubigerin zusätzliche Sicherungen im Falle der Insolvenz des Darlehensnehmers. Die Gläubigerin kann bei Zahlungsverzug auf Grund einer solchen Erklärung unmittelbar entsprechende Vollstreckungsmaßnahmen durchführen, ohne dass ein nochmaliges gerichtliches Klageverfahren notwendig wäre. Die Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar.
Sofern das abgesicherte Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, der Löschung der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung zuzustimmen.
Hinweis:
Die obigen enthaltenen Ausgaben und Beispiele, sind sorgfältig zusammengestellt. Sie geben jedoch lediglich einen allgemeinen Überblick und ersetzen auf keinen Fall rechtliche Beratung im Einzelfall
Walter Schott
Rechtsanwalt und Notar
Anwalt für Familienrecht
Amtssitz in Lampertheim in der Nähe von Mannheim
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