Immobilienrecht / FAQ

Schenkung / Grundstücksübertragungen

Häufig besteht Bedarf, Vermögen bereits unter Lebenden auf die nächste Generation zu übertragen. Neben dem Bereich der Unternehmensnachfolge kommt dabei dem Bereich der Überlassung von Grundeigentum an Ehegatten und Kinder eine große Bedeutung zu.

Erfolgt die Übertragung als Schenkung mit Rücksicht auf eine künftige Erbfolge, spricht man von Vorweggenommener Erbfolge.

Bei der Frage, ob eine Zuwendung durch lebzeitige Übertragung oder durch letztwillige Verfügung(Testament oder Erbvertrag) erfolgen soll, sind die jeweiligen Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen. Gegen eine lebzeitige Übertragung spricht zunächst, dass dem Übertragenden der Gegenstand entzogen wird.

Die Rückforderung ist nach dem Gesetz nur eingeschränkt möglich, kann jedoch im Übertragungsvertrag unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart werden (Rückübertragungsklauseln, über die der Notar aufklärt).
Auf der anderen Seite bietet die Übertragung zu Lebzeiten auch erhebliche Vorteile.


Beispielhaft lassen sich etwa anführen:

  • Durch die Übertragung von Grundbesitz von Eltern auf Kindern kann diesen die Begründung eines eigenen Hausstandes oder einer beruflichen Existenz erleichtert werden.
  • Die Versorgung des Veräußerers kann im Rahmen des Übertragungsvertrages sichergestellt werde.
  • Pflichtteilansprüche von dritten Personen können unter gewissen Voraussetzungen beschränkt werde (Lauf der Verjährung).
  • Streitigkeiten unter den Kindern können vermieden werde, indem alle Kinder an der Übertragung mitwirken und Ausgleichungen oder Verzichte der weichenden Erben abschließend geregelt werden.
  • Schenkungs- bzw. erbschaftsteuerliche Freibeträge können durch zeitliche Verteilung der steuerbaren Vorgänge mehrfach ausgenutzt werden.

Die Motive, die letztlich zu einer Grundstückszuwendung führen, sind ebenso vielfältig wie die sich daraus ergebende vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten. So werden in dem Vertrag ja nach Motivation beispielsweise Abstandszahlungen an den Übergeber, Einräumung von Wohnrechten, Nießbrauchrechten, Pflegeverpflichtung usw. vorgesehen.

Der Phantasie sind hierbei keine Grenzen gesetzt. Freilich sind auch hier wieder die steuerlichen Auswirkungen im Einzelfall zu überprüfen (Steuerberater).

Der Notar wird mit Ihnen einen Ihren Bedürfnisse entsprechenden Vertag erarbeiten und Auswirkungen im Einzelnen erörtern.

Hinweis:
Die obigen enthaltenen Ausgaben und Beispiele, sind sorgfältig zusammengestellt. Sie geben jedoch lediglich einen allgemeinen Überblick und ersetzen auf keinen Fall rechtliche Beratung im Einzelfall

Walter Schott
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Familienrecht
Amtssitz in Lampertheim in der Nähe von Mannheim

Grundpfandrechte, Grundschulden oder Hypotheken

Im Regelfall kann der Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufgebraucht werden, vielmehr ist zusätzlich die Aufnahme eines Darlehens bei einer Bank erforderlich. Nehmen Sie bei der Bank ein solches Darlehen auf, wird ein Darlehensvertrag zwischen Ihnen und der Bank geschlossen. In diesem Darlehensvertrag sind die Bedingungen des Darlehens vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehens. Damit Ihnen die Bank das Darlehen gewährt, verlangt die Bank Sicherheit für den Fall, dass Sie Sie das Darlehen nicht zurückzahlen können. Als Eigentümer oder Erwerber eines Grundstücks können Sie das Grundstück als Sicherheit verwenden, in dem Sie zugunsten der Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek bestellen. Diese werden in das Grundbuch eingetragen. Grundschuld und Hypothek geben der Bank das Recht, das verpfändete Grundstück versteigern zu lassen.

Die Hypothek kann in gleicher Weise wie die Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen dienen. Zwischen beiden Sicherungsmitteln bestehen zwar Unterschiede, für den Darlehnsnehmer wirken sich diese aber im Regelfall nicht aus. In der Praxis hat sich von den beiden Sicherheiten weitgehend die Grundschuld durchgesetzt Die Hypothek ist der Kreditwirtschaft selten geworden. Die Grundschuld bietet unter anderem den Vorteil der problemlosen und schnellen Neuvalutierung, falls das bisherige Darlehen ganz oder teilweise zurückgezahlt ist und ein neues Darlehen aufgenommen werden soll. Grundschulden lässt man aus diesem Grund nach Rückzahlung des Darlehens auch nicht unbedingt löschen. Die Grundschuld kann später wieder als Sicherheit für neue Darlehen verwandt werden. Eine Löschung verursacht Kosten, außerdem entstehen im Falle einer Neueitragung einer Grundschuld, was für das nunmehrige spätere Darlehen nach Löschung wieder erforderlich wäre, wieder die Kosten ursprünglichen Eintragung.

Die Erklärung, mit der Sie der Eintragung der Grundschuld zustimmen, bedarf der notariellen Form. Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Formulare der Banken zugrunde. Der Notar erläutert Ihnen den Inhalt dieser oft komplizierten Texte.

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich regelmäßig nicht aus dem Grundschuldformular selbst, sondern ist einer gesonderten Vereinbarung – der so genannten Zweckerklärung –g eregelt, die nicht der notariellen Form bedarf. Hier kann vorgesehen sein, dass nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen) abgesichert werden: Ein wichtiger Unterschied, insbesondere für den Fall, in dem der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen des Ehemannes) zur Verfügung stellt. Bei Zweifelsfragen hilft Ihnen Ihr Notar.

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

In der Regel enthalten die Grundschuldbestellungsurkunden Vereinbarungen über die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz und das persönliche Vermögen des Darlehensnehmers.

Die Beurkundung einer solchen Erklärung verschafft der Gläubigerin zusätzliche Sicherungen im Falle der Insolvenz des Darlehensnehmers. Die Gläubigerin kann bei Zahlungsverzug auf Grund einer solchen Erklärung unmittelbar entsprechende Vollstreckungsmaßnahmen durchführen, ohne dass ein nochmaliges gerichtliches Klageverfahren notwendig wäre.
Die Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar.

Sofern das abgesicherte Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, der Löschung der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung zuzustimmen.


Hinweis:
Die obigen enthaltenen Ausgaben und Beispiele, sind sorgfältig zusammengestellt. Sie geben jedoch lediglich einen allgemeinen Überblick und ersetzen au keinen Fall rechtliche Beratung im Einzelfall

Walter Schott
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Familienrecht
Amtssitz in Lampertheim in der Nähe von Mannheim

Bauträgervertrag

Im Bauträgerkaufvertrag verpflichtet sich der Bauträger zur Übertragung eines Grundstücks und zur schlüsselfertigen Errichtung eines Wohngebäudes auf dem Grundstück. Das Kaufobjekt selbst kann daher vor Abschluss des Kaufvertrages nicht besichtigt werden, es sei denn, der Bau ist bereits fertiggestellt. Gegenüber einem „normalen" Grundstückskaufvertrag ergeben sich einige Besonderheiten.

Eine wichtige Rolle spielen daher beim Bauträgervertrag neben den rechtlichen Regelungen die technischen Unterlagen. Dazu gehören zum einen die Baubeschreibung und zum anderen die Baupläne. Diese Unterlagen werden entweder als Anlage dem abzuschließenden notariellen Kaufvertrag beigefügt oder aber sie sind bereits zur Vorbereitung der späteren Kaufverträge in einer gesonderten notariellen Urkunde niedergelegt worden. In jedem Fall sollten Sie auch diese Unterlagen vor dem Vertragsschluss durchschauen.

Hinsichtlich der Fälligkeit des Kaufpreises sowie der Absicherung des Käufers sind die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung, einer Ausführungsverordnung zur Gewerbeordnung, zu beachten. Der Gesetzgeber schreibt zum Zwecke des Verbraucherschutzes vor, dass der Kaufpreis in einzelnen Raten nur entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt gezahlt werden darf und bestimmte weitere Sicherungen vorliegen müssen.
Diese Regelungen im Bauträgervertrag können bezüglich des Zahlungsplanes etwa wie folgt lauten:

Der Kaufpreis ist wie folgt zu entrichten/ Zahlungsplan:

Die Höhe der vom Käufer zu zahlenden raten legt der Verkäufer nach seinem freien Ermessen entsprechende dem tatsächlichen Bauablauf fest, wobei er sie nur aus den nachgenannten Vom-Hundert-Sätzen zusammensetzen und in höchstens sieben Teilbeträge anfordern darf:

 a) Nach Beginn der Erdarbeiten 30,0%
 b) Nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten 28,0%
 c)  Für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen   5,6% 
 d) Für die Rohinstallation der Heizungsanlagen  2,1%
 e) Für die Rohinstallation der Sanitäranlagen  2,1 %
 f) Für die Rohinstallation der Elektroanlagen  2,1%
 g) Für den Fensterbau, einschließlich der Verglasung  7,0%
 h) Für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten   4,2%
 i)  Für den Estrich  2,1%
 j)  Für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich  2,8%
 k)  Nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe  8,4% 
 l) Für die Fassadenarbeiten  2,1%
 m) Nach vollständiger Fertigstellung   3,5%


Sofern einzelne dieser Leistungen nicht anfallen, ist der jeweilige Vom-Hundert-Satz auf die Übrigen sieben Raten zu verteilen.

Weiteres zur Abwicklung:
Im Bauträgervertrag können auch die einzelnen sieben Raten aus den genannten 13 Gewerken a) bis m) tatsächlich genannt und aufgeführt sein. Dies bietet sich an, wenn der Bauablauf schon feststeht.
Bezüglich des Bauablaufes und der damit verbundenen Reihenfolge der Ratenzahlung ist vom Gesetzgeber keine feste Abfolge vorgeschrieben. Vielmehr können einzelne Raten in beliebiger Reihenfolge gemäß dem Baufortschritt zusammengezogen werden. Je nach Bauablauf und Baufolge kann der Bauträger aus den 13 Gewerken sieben Zahlungsstufen bilden. Die Raten des Zahlungsplanes dürfen jedoch nicht überschritten werden(nicht mehr als sieben). Jede Unterschreitung zugunsten des Käufers ist aber zulässig (z.B. 5 Raten). Gleichermaßen dürfen einzelne Raten nicht aufgespalten werden. Diese gilt für jede der einzelnen 13 Zahlungsstufen in sich, aber auch für die Hieraus zu bildenden sieben Raten.

Setzt sich eine der sieben Raten aus mehreren Gewerken zusammen, so kann diese Rate nur angefordert werde, wenn alle darin enthaltenen oder zusammengefassten Leistungen erbracht sind.

Soweit die Vormerkung noch nicht eingetragen ist, kann der Verkäufer als Sicherheit für die vom Käufer geleisteten Zahlungen eine Bürgschaft gemäß §7 Makler- und Bauträgerverordnung stellen. Entsprechende Regelungen werden in diesem Falle in den Vertag aufgenommen. Eine solche Art der Abwicklung ist für den Verkäufer teuer, da die Bürgschaft zusätzliche Kosten verursacht. Sie kann aber angebracht sein, wenn sich der Grundbuchvollzug (Anlegen der Wohnungsgrundbücher, Eintragung der Vormerkung usw.) verzögert, mit dem Bau aber bereits begonnen wurde.

Die Freistellungserklärung ist eine der wesentlichen Zahlungsvoraussetzungen, falls der Grundbesitz des Verkäufers noch belastet ist. Es handelt sich um eine Erklärung der Bank, die Lastenfreistellung seitens des Verkäufers zusichert und dem Käufer ausgehändigt werden muß.

Der Bauträgerkaufvertrag enthält des Weiteren u.a. Regelungen zu folgenden Fragen, die für Sie als Käufer wichtig sind:

  • Bis zu welchem Zeitpunkt muss der Bau fertiggestellt sein?
  • Welche Rechte stehen Ihnen zu, wenn nach der Fertigstellung Baumängel
    auftreten?

Hintergrund und Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar bei der Beurkundung.

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

In der Regel enthalten die Grundschuldbestellungsurkunden Vereinbarungen über die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz und das persönliche Vermögen des Darlehensnehmers.

Die Beurkundung einer solchen Erklärung verschafft der Gläubigerin zusätzliche Sicherungen im Falle der Insolvenz des Darlehensnehmers. Die Gläubigerin kann bei Zahlungsverzug auf Grund einer solchen Erklärung unmittelbar entsprechende Vollstreckungsmaßnahmen durchführen, ohne dass ein nochmaliges gerichtliches Klageverfahren notwendig wäre. Die Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar.

Sofern das abgesicherte Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, der Löschung der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung zuzustimmen.

Hinweis:
Die obigen enthaltenen Ausgaben und Beispiele, sind sorgfältig zusammengestellt. Sie geben jedoch lediglich einen allgemeinen Überblick und ersetzen auf keinen Fall rechtliche Beratung im Einzelfall
Walter Schott
Rechtsanwalt und Notar
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Amtssitz in Lampertheim in der Nähe von Mannheim

Immobilienkauf

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten allein von der finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens.

Damit Sie als Käufer oder Verkäufer bei einen solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars durch den Gesetzgeber zwingend vorgesehen. So muss beispielsweise verhindert werden, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite darf der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Ihr Notar wird mit Ihnen Ihre Zielvorstellungen besprechen, Sie über die Regelungsmöglichkeiten informieren und darauf aufbauend eine sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages erstellen.

Immobilienkaufverträge betreffen den Erwerb eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung. Die Besonderheiten eines Objekts wirken sich auf die Gestaltung eines Vertrages aus. Dies gilt insbesondere für einen sogenannten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude mit einem – Haus oder Wohnung- erwirbt, das erste noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist der Verkäufer.

Die Finanzierung sollte möglichste vor der Beurkundung feststehen. Wird ein Bankdarlehen in Anspruch genommen, sollten Sie als Käufer mit ihrer Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Ihr Notar wird dann die Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon im Einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrechte (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.

Abwicklung eines Kaufvertrages

Fälligkeit des Kaufpreises
Als Käufer wollen Sie den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn sicher ist, dass Sie Ihrerseits die versprochene Leistung, nämlich das unbelastete Eigentum an dem Grundstück, erhalten werden. Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.


Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel davon abhängig gemacht

  • dass alle erforderlichen Genehmigungen (je nach Einzelfall z.B. Verwalterzustimmung, Zustimmung der Sanierungsbehörde usw.) vorliegen,
  • dass die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist- dadurch wird das Grundbuch „ gesperrt“ , das Grundbuch wird für den Käufer „reserviert“-,
  • dass etwaige weitere Zahlungsvoraussetzungen erfüllt, z.B. Löschung von Belastungen seitens des Verkäufers (Grundschuld und Hypotheken usw.),
  • dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt- unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen steht den Gemeinden bei Grundstückskaufverträgen ein Vorkaufsrecht zu.

Der Notar veranlasst alles Erforderliche, damit die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden. Ist der Grundbesitz noch mit Grundpfandrechten belastet und finanziert der Käufer den Kaufpreis, so ist eine Abwicklung des Kaufvertrages zur Vermeidung hoher Risiken nur über einen Treuhänder möglich. Dies ist in der Regel der Notar.

Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten
Damit ist der Zeitpunkt gemeint, zu dem das Grundstück wirtschaftlich auf den Käufer übergeht. Der Käufer darf von diesem Zeitpunkt an das Grundstück in Besitz nehmen, alle Erträge des Grundstücks - also z.B. Mieteinnahmen - stehen ihm zu, er muss aber auch alle Kosten- also z.B. die Grundsteuern, Müll- Abwassergebühren- tragen.
In der Regel ist in dem Kaufvertrag bestimmt, dass der wirtschaftliche Übergang mit der Kaufpreiszahlung stattfindet. Will der Käufer den Grundbesitz schon vorher übernehmen, etwa weil er schon mit den Renovierungsarbeiten beginnen will, wird der Notar Ihnen Regelungen vorschlagen, die auch den Verkäufer absichern.

Übergang des Eigentums
Wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, wird der Notar die Eigentumsumschreibung veranlassen. Hinweis:
Die obigen enthaltenen Ausgaben und Beispiele, sind sorgfältig zusammengestellt. Sie geben jedoch lediglich einen allgemeinen Überblick und ersetzen auf keinen Fall rechtliche Beratung im Einzelfall

Walter Schott
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Familienrecht
Amtssitz in Lampertheim in der Nähe von Mannheim

Was kosten Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung?

Die Kosten einer notariellen Vollmacht sind seit 1.8.2013 durch das Gerichts- und NotarkostenGesetz (GNotKG), abgedruckt in Bundesgesetzblatt Ausgabe vom 29.7.2013 Nr. 32 neu geregelt.
Die Kosten einer Vorsorgevollmacht lassen sich nicht mit Mindest- oder Höchstgebühren eingrenzen; sie sind von dem von der Vollmacht betroffenen Vermögen des Vollmachtgebers und der rechtlichen Ausgestaltung der Vollmacht abhängig; der beratende Notar informiert den Mandanten im Beratungsgespräch über anfallende Gebühren des Notars und die Kosten der Registrierung der Vollmachten bei dem Zentralen Vorsorgeregister auf ausdrücklichen Wunsch des Vollmachtgebers.
Hinzu kommen Steuern und eine Unkostenpauschale des Notars für Kopiekosten und Porto.
Die Kosten der Registrierung bei der Bundesnotarkammer - auf Wunsch durch den Notar im elektronischen Rechtsverkehr - löst keine zusätzlichen Notarkosten aus! Die Bundesnotarkammer erhebt eine Gebühr von ca. 16,- Euro pro Vollmachtgeber, wenn dieser zwei Vollmachtnehmer bestimmt, bei einem Vollmachtnehmer sind es 11,- €.
Rechtsanwalt und Notar Walter Schott, Fachanwalt für Familienrecht, nimmt am Elektronischen Rechtsverkehr mit dem Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer teil. Durch die Registrierung wird sichergestellt, dass die Vorsorgevollmacht schneller und leichter gefunden wird. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Familienrecht W. Schott informiert Sie gerne zum derzeit geltenden Betreuungsrecht und dem Recht der Patientenverfügung (Betreuungsvollmacht)."

Anwaltskanzlei und Notar in Lampertheim bei Mannheim

Rechtsanwalt und Notar Schott begrüßt Sie ganz herzlich in der Notarkanzlei und Rechtsanwaltskanzlei Schott,
Lampertheim in der Metropolregion Rhein-Neckar!

Rechtsanwalt und Notar Walter Schott ist Fachanwalt im Familienrecht.

Rechtsanwalt und Notar Walter Schott aus Lampertheim ist auch Fachanwalt im Familienrecht. Der Vorstand der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main hat Rechtsanwalt und Notar Walter Schott aufgrund der nachgewiesenen bewiesenen theoretischen Kenntnisse und praktischen Erfahrungen im Familienrecht am 06.11.2006 die Befugnis verliehen, die Bezeichnung Fachanwalt für Familienrecht zu führen.

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Rechtsanwalt und Notar Walter Schott ist Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft für Familienrecht im Deutschen Anwaltverein.

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